Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 góp phần phản ánh giá đất thực tế phổ biến trên thị trường

Bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 không chỉ là công cụ quản lý đất đai mà còn đóng vai trò như một "thước đo" thực tế hơn về giá trị tài sản đất đai trên thị trường. Sự thay đổi này kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển mình về thẻ chế tạo nền tảng vững chắc cho một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả, bền vững. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024. Việc rà soát, điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết, là cơ hội và điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá đất với mặt bằng giá đất trên thực tế.
Qua nghiên cứu báo cáo của các địa phương, vẫn có một số địa phương còn chậm trong việc xây dựng, ban hành các văn bản theo thẩm quyền và chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thực hiện do vướng mắc liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất[1]. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, theo đó“Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”. Việc điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên của UBND cấp tỉnh đã được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay và có nhiều địa phương đã thực hiện rất tốt quy định này[2]. Thực tế, có những địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất đảm bảo tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Đối với các địa phương không điều chỉnh kịp thời, giá đất có sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất với mặt bằng thực tế tại địa phương, dẫn đến vướng mắc khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024[3].

Luật Đất đai năm 2024 đã dành riêng một điều để quy định về bảng giá đất (Điều 159); theo đó có những điểm mới về bảng giá đất so với Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, về các trường hợp áp dụng bảng giá đất: Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, có các nội dung mới khi áp dụng bảng giá đất, cụ thể như sau:
(i) Bổ sung thêm trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm b khoản 1 Điều 159). Việc bổ sung này giúp xác định tiền thuê đất hằng năm dựa trên một căn cứ cụ thể, nhất quán không dựa trên phương pháp thỏa thuận, cảm tính dễ dẫn đến thiếu minh bạch và công bằng. Việc bổ sung sẽ đảm bảo mức thu tiền thuê đất phù hợp với giá trị thực tế trên thực tế, tránh thất thu ngân sách nhà nước.
(ii) Bổ sung thêm trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân (điểm d khoản 1 Điều 159). Quy định này tạo cơ sở rõ ràng để xác định giá trị chuyển nhượng, đặc biệt trong các trường hợp có hành vi kê khai giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá thực tế. Do đó, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định này sẽ thực hiện việc chuẩn hóa cách tính thuế, giảm rủi ro gian lận thuế do khai báo giá thấp hơn thực tế.
(iii) Bỏ cụm từ “phí” trong việc sử dụng bảng giá đất tính “lệ phí” trong quản lý, sử dụng đất đai (điểm đ khoản 1 Điều 159). Quy định mới của Luật năm 2024 đã góp phần thống nhất trong việc nhận thức quy định “phí” và “lệ phí” khi sử dụng các công cụ kinh tế liên quan đến đất đai, qua việc loại bỏ những nhầm lẫn giữa "phí" và "lệ phí" làm rõ hơn các khoản thu ngân sách liên quan đến đất đai.
(iv) Bổ sung thêm trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao có thu tiền, cho thuê thu tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân (điểm h khoản 1 Điều 159). Quy định bổ sung này góp phần đảm bảo tất cả hình thức giao đất hoặc cho thuê đất đều có căn cứ rõ ràng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính. Điều này tránh tình trạng bỏ sót hoặc thiếu cơ sở pháp lý trong các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất trước đây.
(v) Bổ sung thêm trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất đã đầu tư hạ tầng (điểm i khoản 1 Điều 159). Quy định thúc đẩy hoạt động đấu giá đất, cho thuê đất có đầu tư hạ tầng. Việc sử dụng bảng giá đất sẽ làm căn cứ pháp lý quan trọng xác định giá khởi điểm giúp đảm bảo tính minh bạch và cạnh tranh lành mạnh trong đấu giá, hạn chế tình trạng thổi giá hoặc định giá không thực tế gây thiệt hại kinh tế cho nhà nước và các chủ thể tham gia có liên quan.
(vi) Bổ sung thêm trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất giao không qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân (điểm k khoản 1 Điều 159). Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục những bất cập khi xác định nghĩa vụ tài chính đối với đất giao không qua đấu giá. Cơ quan nhà nước sẽ sử dụng bảng giá đất làm căn cứ sẽ đơn giản hóa quy trình, thủ tục hành chính, đảm bảo tính nhất quán trong quản lý đất đai khi thực hiện tính nghĩa vụ tài chính khi giao đất không qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân.
(vii) Bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (điểm l khoản 1 Điều 159). Quy định này giúp thống nhất việc xác định nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất từ sở hữu nhà nước sang người đang thuê, đảm bảo mức tiền sử dụng đất được tính công bằng và minh bạch, tránh những tranh chấp hoặc khiếu nại, tố cáo về giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định mới nhiều nội dung áp dụng bảng giá đất trong nhiều trường hợp hơn sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể có liên quan sử dụng làm căn cứ pháp lý và kinh tế khi thực hiện giao dịch dân sự, kinh tế, hành chính có liên quan và giảm tình trạng "hai giá đất" (giá thị trường và giá nhà nước trong định trong bảng giả đất không cập nhật thường xuyên), qua đó đảm bảo công bằng, minh bạch; bảng giá đất cần thực sự tiệm cận sát hơn với giá trị thực tế trên thị trường theo yêu cầu quản lý đặt ra.
Thứ hai, bổ sung quy định trong việc xây dựng bảng giá đất. Theo khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Quan điểm của Luật năm 2024 đã thể hiện tính công bằng khi xác định giá đất phản ánh sát giá trị thực tế tại mỗi vị trí đến từng thửa đất tránh tình trạng đánh đồng giá trị đất ở các khu vực khác nhau, hướng tới mục tiêu quản trị đất đai hiệu quả khi áp dụng chính sách công cụ kinh tế liên quan đến liên quan đến đất đai sẽ trở nên minh bạch hơn khi có bảng giá cụ thể theo khu vực, vị trí. Qua đó, tạo động lực cho giao dịch dân sự, kinh tế được phát triển lành lành dựa trên tiềm năng đất đai của từng khu vực, trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Thứ ba, thay đổi về chu kỳ xây dựng bảng giá đất, bỏ quy định về khung giá đất. Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, về nội dung này có những điểm mới như:
(i) Chu kỳ xây dựng bảng giá đất là hằng năm (theo Luật Đất đai 2013 là 05 năm). Việc quy định mới này góp phần giúp giá đất phản ánh kịp thời biến động của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh giá đất thay đổi nhanh chóng ở nhiều khu vực, việc cập nhật thường xuyên làm giảm tình trạng chênh lệch giữa giá đất trong bảng giá và giá giao dịch thực tế, giúp việc quản lý giá đất để đảm bảo tính chính xác và khách quan, không bị động.
và (ii) Bỏ quy định phải gửi dự thảo bảng giá đất cho cơ quan xây dựng khung giá đất xem xét trước. Bởi vì Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất; cũng vì lý do này nên việc xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 không còn căn cứ vào khung giá đất.

Thứ nhất, về việc hoàn thiện thể chế: Để thực hiện hiệu lực, hiệu quả quy định Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 về quy định giá đất, cần có sự điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện một số quy định pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và khả thi, ví dụ như:
(i) Bổ sung quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất. Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì hiện nay có 04 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, phải quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất và hướng dẫn định giá phù hợp với từng loại đất, từng vùng miền, đảm bảo tính linh hoạt nhưng vẫn nhất quán.
(ii) Quy định về dữ liệu thị trường làm cơ sở định giá đất. Bởi lẽ, căn cứ theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh thì thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do đó, thông tin đầu vào để định giá đất được lấy từ các nguồn. Cần hướng dẫn chi tiết hơn các quy định về thu thập, quản lý và cập nhật dữ liệu giá đất thị trường, bao gồm các giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, giá trị bồi thường.
(iii) Quy định thể chế rõ ràng về sử dụng công nghệ trong định giá đất. Hiện tại thiếu vắng quy định tầm Nghị định chuyên biệt về cụ thể ứng dụng bản đồ địa chính số, hệ thống định giá tự động và các công nghệ hiện đại trong quá trình định giá đất để đảm bảo cơ sở dữ liệu này minh bạch, công khai và dễ truy cập trong định giá đất đối với tại mỗi vị trí đến từng thửa đất.
(iv) Bổ sung quy định về công khai thông tin giá đất[4]: Cần quy định hành lang thể chế rõ ràng hơn trong việc quy định các bảng giá đất cần được công bố rộng rãi, dễ tiếp cận và được khai khác khi thực hiện “Chính phủ số” “xã hội số”, ràng buộc trách nhiệm rõ ràng hơn với các chế tài hành chính, kỷ luật (Đảng, Chính quyền),… mạnh mẽ khi các cơ quan, đặc biệt người đứng đầu không thực hiện đúng nghĩa vụ công khai thông tin.
(v) Quy định làm rõ trách nhiệm quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp, và các cơ quan chuyên môn trong việc giám sát quy trình xây dựng bảng giá đất. Việc quy định cụ thể này sẽ làm cơ sở cho việc thực hiện quy trình kiểm tra, đánh giá tính chính xác và minh bạch của bảng giá đất khi được công bố, tránh tình trạng bảng giá đất không phản ánh giá đất thực tế phổ biến trên thị trường nhưng không quy được tránh nhiệm quản lý nhà nước.
(vi) Hoàn thiện quy định về cơ sở dữ liệu đất đai. Hiện nay, thiếu nhiều quy định chuyên biệt đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu đất đai 2 cấp độ: Quốc gia – địa phương. Do đó, mạnh dạn ban hành quy định tầm nghị định chuyên biệt thể chế hoá rõ trách nhiệm của các cơ quan trong việc xây dựng, cập nhật và chia sẻ cơ sở dữ liệu đất đai[5]. Đồng thời, bổ sung chế tài buộc các địa phương hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số và hệ thống giá đất điện tử. Dữ liệu này liên thông dữ liệu thị trường làm cơ sở định giá đất.
Thứ hai, về yếu tố con người thông qua việc tăng cường năng lực định giá đất.
Nghị quyết 18-NQ/TW[6] nêu rõ: Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính gì của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Như vậy,  cần đào tạo và phát triển nguồn nhân lực, quy định cụ thể về tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề của người làm công tác định giá đất. Tăng cường đào tạo chuyên sâu về định giá đất cho cán bộ địa phương, đảm bảo đáp ứng yêu cầu kỹ thuật của Luật Đất đai năm 2024, và cần mạnh dạn quy định chi tiết hơn mô hình việc thành lập các tổ chức độc lập chuyên định giá đất, hoạt động dưới sự giám sát của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp tỉnh.
Thứ ba, tăng cường dân chủ, bảo đảm tính minh bạch và sự tham gia của cộng đồng. Cần xây dựng quy trình riêng, chuyên biệt bắt buộc tham vấn ý kiến của cộng đồng dân cư, tổ chức xã hội và chuyên gia trước khi ban hành bảng giá đất[7]. Theo quan điểm của tác giả cần mạnh dạn cụ thể hóa trong các văn bản hướng dẫn và quy định chi tiết trách nhiệm rõ ràng của các cơ quan, tránh hình thức, quy định quy trình và cơ quan giải quyết khiếu nại về bảng giá đất. Đảm bảo người dân và doanh nghiệp có cơ hội phản biện và bày tỏ quan điểm nếu bảng giá đất ban hành không phù hợp thực tế. Đồng thời, tăng cường chế tài xử lý các hành vi vi phạm, như cố tình áp dụng sai bảng giá đất, làm sai lệch dữ liệu, hoặc trục lợi từ chênh lệch giá đất.
Thứ tư, tăng cường truyền thông chính sách, pháp luật về bảng giá đất tới người dân và doanh nghiệp. Thông qua truyền thông để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể có liên quan thấy được ý nghĩa pháp lý, kinh tế và xã hội. Hiểu rõ bảng giá đất giúp tăng cường sự minh bạch, đồng thuận xã hội và hiệu quả thực thi chính sách. Giảm sự tồn tại chênh lệch giữa bảng giá đất và giá thị trường không theo quy định của pháp luật.

Bảng giá đất được dùng để tính toán các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và phí, lệ phí khác liên quan. Giúp để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, phản ánh giá trị của đất đai trong từng khu vực, góp phần định hướng đầu tư, sử dụng đất hiệu quả hơn trong thời gian tới.
Do đó, cần có nhận thức thống nhất các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 để triển khai đồng bộ các giải pháp thực hiện Luật này với kỳ vọng tạo động lực để nước ta vươn mình trở thành nước phát triển có thu nhập cao./.
Tài liệu tham khảo

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024), Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 23/8/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định của pháp luật đất đai, Hà Nội.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024), Công văn số 5317/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 8/8/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024), Thông tư 12/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức cho cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất, Hà Nội.

4. Chính phủ (2024), Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.

5. Chính phủ (2024), Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, Hà Nội.

6. Chương trình Phát triển Liên hiệp quốc (UNDP), Chuyên đề “Rà soát việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và bảng giá đất cấp tỉnh trên môi trường điện tử năm 2023”, Hà Nội.

7. Đảng Cộng sản Việt Nam (2022), Nghị quyết 18-NQ/TW Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành trung ương Đảng khóa XIII ngày ngày 16 tháng 6 năm 2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, Hà Nội.

8. Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.

9. Quốc hội (2020), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Hà Nội.

10. Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.

11. Thủ tướng Chính phủ (2022), Quyết định số 06/QĐ-TTg ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia giai đoạn 2022 - 2025 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội.

12. Thủ tướng Chính phủ (2024), Công điện số 109/CĐ-TTg yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường và các địa phương tăng cường tập trung chỉ đạo, triển khai thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.